Vrai bon plan ou fausse bonne idée ?
Dans le petit monde de l’immobilier, la vente en viager se décomplexe petit à petit mais a encore mauvaise presse. La faute au pari qui est fait sur le décès du vendeur. Si le procédé paraît un peu glauque, il représente cependant une bonne opportunité pour le vendeur et pour l’acheteur… à condition de bien calculer son coup !
Un achat de bien particulier
Le principe de l’achat d’une maison en viager repose sur la spéculation faite sur la date de décès potentielle de la personne qui vend son bien immobilier. Une rente mensuelle (ou annuelle) est versée au vendeur (le crédirentier) à vie : sous-entendu jusqu’à son décès. Il existe deux formes de viager présentant chacun des avantages et des inconvénients. Dans le viager libre, le vendeur n’occupe pas les lieux et l’acheteur peut y habiter, mais la rente est plus élevée. Dans le viager occupé, le vendeur vit dans le bien immobilier ; il ne le libère qu’à sa mort et la rente est moins élevée.
C’est pour cette raison que la vente viagère est encore taboue. Nombreuses sont pourtant les personnalités qui, à l’instar du Général de Gaulle, ont placé leur argent dans le viager mais souhaitent garder l’anonymat.
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Cela peut être une affaire intéressante pour les deux parties à condition qu’elle soit équitable. Le vendeur – généralement une personne âgée sans héritier direct – bénéficie ainsi d’un complément de retraite substantiel, tout en restant chez lui. L’acheter lui, peut réaliser une bonne affaire car le bien subi généralement une décote de 20% par rapport aux prix du marché.
Le viager est une façon équilibrée de se constituer un patrimoine immobilier, à condition de bien calculer son coup ! Si l’investisseur place son argent en attendant d’en hériter un jour sans être pressé de l’occuper et qu’il jouit déjà d’un autre logement par ailleurs, l’achat en viager est un bon plan.
Fuir les Jeanne Calment
Idem si le vendeur décède avant l’estimation qui avait été réalisée avant la vente. Mais avec le rallongement de l’espérance de vie, attention à l’épidémie de « Jeanne Calmentite » – l’ancienne doyenne de l’humanité, qui vivait dans une maison en viager, est morte à 122 ans… bien après les acheteurs de son habitation ! Dans ce cas, la longue vie du vendeur équivaut à un bien qui coûte plus cher que son estimation de base.
D’autre part, s’il s’agit d’un viager occupé, il faut être prêt à assumer le double de dépenses jusqu’à la mort du crédirentier, à moins d’être déjà propriétaire du bien que l’on habite déjà et de n’avoir aucun emprunt à rembourser.