Thierry
Il y a 3 mois

Comprendre la location meublée non professionnelle (LMNP)

La location meublée non professionnelle est une forme de location adaptée aux locaux déjà équipés. Elle est caractérisée par divers avantages fiscaux.

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un statut d’exception, qui se caractérise par des conditions bien précises. Ici, est considéré comme un loueur en meublé non professionnel le bailleur qui n’est pas inscrit au RCS, dont les loyers encaissés sont inférieurs à 23.000 euros et sont plus faibles que ses revenus d’activité. De plus, le logement objet du bail doit nécessairement être un logement meublé. Cette appellation est admise lorsque le logement répond aux exigences du décret 2015 981 qui recense la liste des meubles faisant d’un appartement un logement meublé. Il s’agit des éléments suivants :

  • Literie et couettes ou couvertures
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Ustensiles de cuisine et vaisselle
  • Tables et sièges
  • Etagères
  • Luminaires
  • Four ou four à micro-ondes
  • Réfrigérateur avec un compartiment congélateur ou un congélateur
  • Plaques de cuisson
  • Matériel d’entretien ménager

La validité du bail en l’occurrence est tributaire d’un inventaire des locaux, dans lequel doivent figurer les meubles et équipements listés supra par le décret. A défaut de ce préalable, l’appartement du bailleur risque d’être requalifié en bail nu, ce qui serait à l’avantage du locataire. Or, la LMNP est un statut juridique prévu pour convenir au bailleur également, puisqu’il présente des avantages fiscaux considérables.

La fiscalité de la LMNP

Le bénéfice du statut LMNP est lié au fait que les revenus issus de la location sont imposés au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ainsi, une personne est considérée comme loueur en meublé non professionnel dès lors que ses recettes locatives sont inférieures à 23.000 euros par an, ou si elles représentent moins de la moitié de ses revenus globaux. Selon le montant de ses recettes locatives, elle peut choisir entre le régime micro-BIC, encore appelé régime forfaitaire, et le régime réel.

Lorsque les recettes de la location meublée non professionnelle sont inférieures à 70.000 euros, le micro-BIC est appliqué. Le bailleur bénéficie dans ce cas d’un abattement de l’ordre de 50% sur les recettes. Cela suppose que seule la moitié de ses recettes est imposable. C’est le régime idéal si les charges du bailleur sont inférieures à cette limite de 50%.

Quant au régime réel, il s’applique au bailleur lorsque le plafond du chiffre d’affaires est dépassé, ou sur option. C’est dire qu’il est contraint de tenir une comptabilité précise, en considération des règles propres aux BIC. Ainsi, il a la possibilité de déduire de ses recettes :

  • les droits d’enregistrements ;
  • les frais des travaux d’entretien et de réparation courants ;
  • l’amortissement sur le prix d’achat du bien et sur les gros travaux non-déductibles ;
  • les intérêts des emprunts qu’il aurait peut-être effectués.

Pour ce qui est de la TVA, il faut savoir que la location non professionnelle en meublé en est exclue.

Les biens immobiliers éligibles au statut LMNP

La LMNP est un statut fiscal qui s’applique à tous les biens immobiliers, qu’ils soient neufs ou anciens. De même, il s’applique à tous les types d’exploitation, allant du meublé à l’année pour les étudiants, au meublé de courte durée, en considération de l’amortissement comptable.

S’agissant du meublé neuf par amortissement, il doit nécessairement s’agir d’un logement devant servir de résidence principale ou de résidence de tourisme. Dans ce cas, ledit logement sera utilisé par le bailleur exploitant, en contrepartie du versement d’un loyer fixe à l’investisseur. A son tour, le bailleur va maintenant sous-louer le bâti à un ou plusieurs locataires. Dans le cas de la LMNP en neuf, l’investisseur récupérera non seulement la TVA de 20% sur l’achat de l’immeuble, mais bénéficiera aussi d’un loyer de la part de l’exploitant, peu importe la présence ou non de locataire.

Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard par exemple, l’investisseur ne peut prétendre à l’amortissement, et il est exempté de l’obligation de déclarer son bien au régime réel. Il bénéficiera ainsi d’une réduction d’impôt de 11% sur 9 ans, et d’une récupération de TVA de 20% sans contrainte de location pour 20 ans. La fiscalité de la location meublée non professionnelle s’applique également aux biens anciens.

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